주택연금 가입하고 이사하는 경우의 처리

저는 주택연금을 가입하고 이사를 하게 되면, 당연히 그동안 받았던 금액을 토해내고, 새 집을 기준으로 다시 가입해야 하는 걸로 알았는데, 그런게 아니더군요... 

 

관련 내용을 적은 기사가 있어서 링크를 걸어둡니다. 

 

https://v.daum.net/v/20240806073101514

'월 236만원' 연금 받던 70대, '8억→6억' 집 이사 갔더니… [일확연금 노후부자]

 

내용을 요약해보면 다음과 같습니다. 

 

 

주택연금 가입자가 이사할 때 집값이 변하는 경우

①기존에 살던 주택의 집값과 이사간 곳의 집값이 동일한 경우,

②이전보다 비싼 집으로 이사가는 경우,

③이전보다 저렴한 집으로 이사가는 경우 

 

위의 경우를 요약하면 다음의 표와 같음

 

(위의 표에서 보증잔액이 헷갈릴 수 있는데, 위의 표에서 보증잔액이란 지금까지 받아온 주택연금 총액 을 의미합니다.)

 

①기존에 살던 주택의 집값과 이사간 곳의 집값이 동일한 경우

이전 집과 이사간 집의 담보가치가 동일하기 때문에 매달 받는 주택연금 수령액도 동일하게 유지

 

②이전보다 비싼 집으로 이사가는 경우.

집값이 비싸졌기 때문에 주택연금 가입 대상 주택의 담보가치가 증가하게 됩니다. 이에 따라 매달 받는 주택연금 수령액도 늘어나게 됨

대신.집값이 늘어난 금액 만큼 초기보증료를 더 내야 함

초기보증료는 주택 가격의 1.5%

집값이 2억원 비싼 집으로 이사를 가면 300만원(2억원×1.5%)의 초기보증료가 추가로 부과

 

그런데 늘어나는 초기보증료를 주택연금 가입자가 직접 납부해야 하는 것은 아니며  초기보증료도 대출잔액에 가산됨

==> 쉽게 말해서 가입자가 사망한 이후에 주택을 처분하는 비용에 초기보증료가 추가될 뿐, 살아생전에 보증료를 가입자가 직접 낼 일은 없다는 의미

 

주택연금은 집값이 12억원 이상인 집의 담보가치를 모두 12억원으로 간주해 주택연금을 지급하므로, 만약 기존 집값이 12억원인 주택에서 13억원인 집으로 이사를 가더라도 주택연금으로 매달 받는 금액은 늘어나지 않음

 

③이전보다 저렴한 집으로 이사가는 경우 

 

이사로 인해 주택연금 가입 대상 주택의 담보가치가 감소하는 경우는 다시 두 가지 상황으로 다시 나뉨.

 

1) 집값 하락폭(담보가치 감소액)이 지금까지 받아온 주택연금 총액(보증잔액)보다 작거나 같은 상황

 

이사 후에도 기존과 동일한 금액을 매달 받게 됨

다만 저렴한 집으로 이사하면서 얻게 되는 매매차익을 모두 주택금융공사에 내야 함(이사로 인해 발생하는 담보가치 하락분(집값 하락폭)을 주택금융공사에 내야 한다는 말)

 

예를 들어 그동안 주택연금으로 총 3억원을 받아온 가입자가 시세 8억원인 집에서 6억원인 집으로 이사하게 되면 '보증잔액(3억)≥담보가치 감소액(2억)' 조건에 속해 8억원인 집을 팔고 6억원인 집을 사면서 얻게 되는 2억원을 모두 주택금융공사에 내야 함

2억원을 주택금융공사에 지불하게 되지만, 매달 수령하는 주택연금은 줄지 않고 이전과 동일하게 8억원인 집을 기준으로 받음.

 

2) 저렴한 집으로 이사하는데, 지금까지 받은 주택연금 총액(보증잔액)이 집값 하락폭(담보가치 감소액)보다 작은 경우

 

예컨대 가입 기간이 짧아 그동안 주택연금으로 1억원만 받았는데 8억원인 집에서 6억원인 집으로 이사하는 경우

 

==> 이런 경우엔 그동안 받아온 주택연금 수령액을 모두 다시 주택금융공사에 이자까지 합쳐서 상환해야 합니다. 동시에 매달 받는 주택연금 수령액이 감소하게 됨

==> 저렴한 주택으로의 이사로 인해 발생하는 담보가치 감소분 2억원(8억원-6억원)에서 지금까지 받은 주택연금 총액(1억원)의 차액인 1억원(2억원-1억원)으로 주택연금에 새로 가입한다고 가정할 때 받는 월수령액 만큼 줄어듬.

예) 만 70세 A씨가 8억원인 집으로 주택연금에 가입하면 매달 236만5000원을 받음

A씨가 1억원인 집으로 주택연금에 가입할 것을 가정하면 매달 29만5000원을 받는데, 이게 감소폭임

결론적으로 그동안 주택연금으로 총 1억원을 받아온 A씨가 집값이 8억원인 집에서 6억원인 집으로 이사하면 매달 207만원(236만5000원-29만5000원)을 받게 되는 셈

2024년 3월 1일 기준 가입 연령과 집값에 따른 주택연금 월수령액(월지급금). 한국주택금융공사 제공

 

 

가입자가 나쁜 마음을 먹고 저렴한 집으로 이사하면서 주택금융공사에 기존 주택연금 수령액을 상환하지 않는다면?

 

이런 경우를 방지하기 위해 주택금융공사는 주택연금 가입자의 기존 집을 새로 매수하는 매수자로부터 주택 매수 대금의 일정 부분을 집주인보다 먼저 떼어감 (떼어가는 돈은 보증잔액과 기존 주택가격의 90% 중 적은 금액)

예) 그동안 주택연금을 3억원 받아온 가입자 A씨가 8억원인 집에서 6억원인 집으로 이사할 때는 기존 집을 매수한 제3자가 A씨가 아니라 주택금융공사에 2억7000만원(3억원×90%)을 내야 한다는 말임

주택금융공사는 2억7000만원 중에 담보가치 감소액 2억원을 제외한 7000만원을 A씨에게 돌려줌.